Die Errichtungskosten von Immobilien können heute schon auf Basis der ÖNORM B1801-1 in der Entwurfsphase relativ genau prognostiziert werden. Dies bringt dem Bauherrn Sicherheit für die Planung der Finanzierung und der Leistbarkeit …
Fachbeitrag im Rahmen des 5. Würzburger Schimmelpilz-Forums
1. Zusammenfassung
Die Errichtungskosten von Immobilien können heute schon auf Basis der ÖNORM B1801-1 in der Entwurfsphase relativ genau prognostiziert werden. Dies bringt dem Bauherrn Sicherheit für die Planung der Finanzierung und der Leistbarkeit. Nach den Erfahrungen von Immobilieneigentümern sind jedoch die Folgekosten der im Laufe der letzten vierzig Jahren errichteten Neubauten ständig gestiegen. Der Barwert dieser Kosten macht bei modernen Büroimmobilien derzeit bereits auf 30-40 Jahre das Drei- bis Sechsfache der Errichtungskosten aus. Die neue ÖNORM B 1801-2:2011 brachte endlich eine ausreichende Standardisierung für vergleichbare Folgekosten mit konsistenten und gut strukturierten Haupt- und Untergruppen.
Die Praxis zeigte, dass es aber weiter erforderlich ist, die Grundlagen der Kostenbetrachtungen und der Berechnungsmethode für Lebenszykluskosten zu normen. Diese Grundlagen werden derzeit als Vorschlag einer neuen ÖNORM, der B 1801-4 Berechnung von Gebäude-Lebenszykluskosten von der AS-AG 240-01 entwickelt. Dabei wird neben der Nominalwert- und Barwertmethode als Methode auch die Betrachtung der Lebenszykluskosten mit Abschreibung und den Finanzierungszinsen normiert. Letztere kennt keine Errichtungskosten, sondern lediglich die jährlichen Abschreibungen über den gewählten Abschreibungszeitraum. Für den Abzinsungssatz der Barwerte soll die Sekundärmarktrendite Bund und für die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden soll eine Generation, das sind etwa 30 Jahre, gewählt werden.
2. Die Errichtungskosten als Basis für die Lebenszykluskosten
Die Planung und Errichtung von Gebäuden wurde in den letzten Jahrzehnten strukturiert und professionalisiert. Die Errichtungskosten von Immobilien können heute schon in der Entwurfsphase relativ genau prognostiziert werden. Voraussetzung dafür war die durchgängige Standardisierung der Kosten in Kostenbereiche und Kostenelemente nach der ÖNORM B 1801-1 bzw. nach der DIN 276. Umfangreiche detailliert strukturierte Baukostenkataloge werden von den deutschen Architektenkammern erstellt1.
Diese Standardisierung hat es mit sich gebracht, dass die Errichtungskosten eines geplanten Gebäudes schon frühzeitig mit hoher Genauigkeit prognostiziert werden können und damit der Bauherr schon zum Entwurfszeitpunkt eine hohe Sicherheit über den finanziellen Rahmen der Investition hat.
3. Die Folgekosten als großer Kostentreiber der seit den sechziger Jahren errichteten Immobilien
Nach der Fertigstellung des Gebäudes entstehen die Folgekosten. Sie sind in ihren Erscheinungsformen komplexer und sie treten während des gesamten Lebenszyklus des Gebäudes auf. Darüber hinaus betreffen sie neben dem Eigentümer auch den oder die Betreiber und Nutzer.
Die in Österreich in den Sechziger- und Siebzigerjahren errichteten Gebäude sind vielfach schon am Ende ihres Lebenszyklus angelangt. Bei den ab etwa 1983/84 errichteten Gebäuden wurde in der Planung erstmals eine Reduktion des Energieverbrauches konzeptionell berücksichtigt, jedoch um den Preis einer höheren Technisierung. Ab 1990 entwickelte sich ein klarer Trend zu umfangreicher multifunktionaler Gebäudetechnik. Nach den Erfahrungen in den ersten Jahren der Nutzung weisen diese Gebäude noch höhere Folgekosten bezogen auf die Nutzfläche auf und werden nach einhelliger Expertenmeinung je nach Bauart eine wirtschaftliche Lebensdauer von nur 20 bis 30 Jahren haben. 2
Für einen Betrachtungszeitraum von 30-40 Jahren beträgt der Barwert der Folgekosten für den modernen Wohnbau das Zwei- bis Vierfache3, für moderne Büroimmobilien das Drei- bis Sechsfache4 der Errichtungskosten.
Eigentümer großer Immobilienportfolios haben schon in den Neunzigerjahren erkannt, dass die Folgekosten neuerrichteter Gebäude höher sind als die entsprechenden Kosten derjenigen Gebäude, die sie ersetzen. Dies war auch das Kernthema des vom Verfasser moderierten Workshops5 des Krankenanstaltenverbunds am 25.06.1999 über die Zukunft von Krankenanstaltengebäuden.
Aus diesen Gründen ist es für Bauherren sehr wichtig, bereits zum Zeitpunkt der Entwurfs- und Einreichplanung einschätzen zu können, ob das zu errichtende Gebäude langfristig leistbar ist, das heißt der Eigennutzen bzw. die Mieterträge die Lebenszykluskosten decken.
4. Lebenszykluskosten von Gebäuden
Lebenszykluskosten weisen fünf nachfolgend angeführte Unschärfen auf, die ihre hohe Komplexität verursachen:
1. Sie entstehen während der gesamten Lebensdauer von der ersten Idee bis zum Abriss und beinhalten die Baukosten.
2. Sie müssen zeitlich und ihrem Umfang nach willkürlich abgegrenzt werden
3. Sie sind nicht eindeutig den Bauelementen und auch nicht den Gewerken zuordenbar.
4. Sie sind von der Nutzung, von Nutzungsänderungen und vom Nutzerverhalten abhängig.
5. Sie können im Sinne einer Erfolgsrechnung als zusätzliche Investition für höhere Erträge anfallen.
In den Normen und in der einschlägigen Fachliteratur werden alle über den gesamten Lebenszyklus entstehenden Kosten zusammenfassend als Lebenszykluskosten bezeichnet, diese können allgemein als Summe der Errichtungskosten und der Folgekosten definiert werden.
5. Normative Grundlagen für Lebenszykluskostengruppen
Den meisten Lebenszykluskostenmodellen ist gemein, dass sie keine mit anderen Modellen vergleichbaren Ergebnisse liefern. Die Ursache liegt in den bis 2011 unzureichenden normativen Grundlagen. Dies sei am Beispiel der ISO 15686-5, die im Jahre 2008 erschien, dargelegt.
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Standardisierte vergleichbare Lebenszykluskostenberechnungen
