Das Zinsniveau und die Risiken der verschiedensten Kapitalanlagen ermuntern viele Menschen in diesem Land, ihr Geld in die Modernisierung von Häusern und Wohnungen zu investieren oder sich eine Immobilie zu zulegen …
Fachbeitrag zum 5. Würzburger Schimmelpilz-Forum
1. Zusammenfassung
Risiko anhand eines Fallbeispiels: Eine Familie kauft nach Beratung durch einen Architekten ein Fertighaus mit massivem Keller aus dem Baujahr 1969. Dieser beurteilt das Objekt ohne weitere Untersuchungen als unproblematisch und plant eine umfassende Sanierung nach dem Erwerb durch seine Auftraggeber. Nach weitgehender Fertigstellung wird wegen des unangenehmen Geruchs bei der Untersuchung durch einen Sachverständigen für Schadstoffe in Innenräumen eine nicht tolerierbare Belastung des Gebäudes mit Schimmelpilzen/ Bakterien und mit Aldehyden incl. Formaldehyd festgestellt.
Kosten: Zur Schadstoffbeseitigung ist ein kompletter Rückbau der neuen sowie weitgehend auch der alten Bausubstanz nötig. Die Kosten betragen weit mehr als für die bisher ausgeführten, mehrheitlich abgeschlossenen Sanierungsarbeiten ausgegeben. Der Architekt wird daraufhin auf Schadensersatz verklagt. Der Einzugstermin in das Gebäude liegt unbekannt in der Zukunft.
Vorsorge
1. Offensichtliche Schadenspotentiale erkennen: Vermieden werden kann dieses Szenarium durch eine gründliche Untersuchung der gebrauchten Immobilie. Erste Maßnahme ist die gründliche Sichtkontrolle der kritischen Punkte wie beispielsweise der erdberührten Außenbauteile im KG, der Sockelzone im EG, die Kehlen der Außenwände, die Fensterlaibungen, die Nasszellen, Luftundichtigkeiten der Außenhülle im Dachbereich – also aller Stellen, an denen Wasser in flüssiger Form von außen, bestimmungswidrig ausgetretenes Wasser oder Tauwasser von innen auftreten kann.
2. Dies bringt jedoch keine Sicherheit! Denn unsichtbare Belastungen in bzw. aus der Konstruktion, z. B. aus der Feuchtebelastung beim Neubau (als Grundlage für mikrobielle Aktivität) und die Emissionsverhalten alter Spanplatten bezüglich Formaldehyd können nur durch Innenraumuntersuchungen erkannt oder ausgeschlossen werden.
Haftung: Bei jeder beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme im Bestand und auch bei der bautechnischen Beratung zum Kauf einer Immobilie ist der Bauherr/ Auftraggeber darauf hinzuweisen, dass das Bauwerk vor einer Planung grundsätzlich erst auf den hygienischen Zustand untersucht werden muss. Erst wenn dazu ein Ergebnis vorliegt, ist eine Planung der notwendigen bautechnischen Maßnahmen verantwortlich möglich. Und dabei ist es egal ob ein Architekt, Bauingenieur, Handwerksmeister oder Bauhandwerker die Planungsverantwortung für die auszuführenden Bauleistungen oder die Kaufberatung trägt. Jeder, der diesen Hinweis nicht nachweisbar gegenüber seinem Auftraggeber macht, setzt sich erheblichen Schadensersatzansprüchen aus, wenn im Nachhinein Belastungen des Gebäudes mit Schimmelpilz oder anderen Schadstoffen festgestellt werden.
2. Bauen im Bestand, eine Einleitung
Das Zinsniveau und die Risiken der verschiedensten Kapitalanlagen ermuntern viele Menschen in diesem Land, ihr Geld in die Modernisierung von Häusern und Wohnungen zu investieren oder sich eine Immobilie zu zulegen. Da die Flächenausweisung für Neubauten begrenzt ist und auch durch den Generationenwechsel eine größere Anzahl Bestandsbauten auf dem Markt sind, fällt die Wahl häufig auf ein gebrauchtes Haus. Und das muss dann den persönlichen Bedürfnissen und dem zeitgemäßen Geschmack angepasst werden. Ebenso führt die landauf – landab betriebene Dämmung der Häuser dazu, dass in großem Umfang das Bauen im Bestand stattfindet.
Die vorhandene Bausubstanz hat ihre Geschichte, die ins Hier und Jetzt der Baumaßnahmen reicht – die Bauhisotrie wirkt wegen mangelnder Beachtung oft auch in die Zukunft. Da gab es Nutzer, die wenig gelüftet und geheizt haben. Da gab es Wasserschäden vom umgekippten Wassereimer, dessen Inhalt im Boden versickert ist, über undichte Leitungen und Anschlüsse von Sanitäreinrichtungsgegenständen, bis zu Sturmschäden. Nicht zu vergessen: undichte Außenbauteile im Keller und Erdgeschoss oder ein noch feuchter Neubau, der schnell bezogen werden musste. Also immer wieder Wasser im Gebäude, das da nicht hingehört. Und wie wir hier alle wissen: eine Woche Wasser in flüssiger Form auf und in der Baukonstruktion kann die Grundlage für das Wachstum von Schimmelpilzen sein, denn ausreichend warm zum Keimen der überall vorhandenen Sporen ist es fast immer.
Nach dem Zustand der Fenster, der Heizung, den Bädern und Fußböden schaut jeder Eigentümer, der eine gebrauchte Immobilie modernisieren will. Aber nach den Gegebenheiten, die die Innenraumhygiene bestimmen, also im Wesentlichen die Qualität der Luft in Innenräumen? Kaum jemand! Denn was sich in der Luft befindet sieht man nicht. Und dies ist schon für so manchen Bauherren, Architekten, Planer und Bauhandwerker (sehr) teuer, geworden. Sie werden fragen, warum?
3. Ein Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar überlegte, ob es sich eine angebotene gebrauchte Immobilie, Baujahr 1969, mit Massivkeller, Erdgeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss in Holzständerbauweise (also ein klassisches Fertighaus) kaufen sollte und ob die aus ihrer Sicht notwendigen Sanierungsmaßnahmen zusätzlich zum Kaufpreis im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten lägen. Da es selbst nicht fachkundig ist, zog es vor der Kaufentscheidung einen Architekten zur Beratung hinzu. Dieser beurteilte das Haus in seiner Substanz als unproblematisch und erstellte eine Kostenschätzung für die Sanierung. Diese Gesamtsumme aus Kaufpreis und Sanierungskosten war finanzierbar und so wurde das Haus gekauft.
Nach dem Erwerb wurde der Architekt beauftragt, die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen zu planen, auszuschreiben und die Ausführung zu überwachen. Die Bauherrn stellten die Frage, ob es nicht sinnvoller sei, das Holzbauwerk ab Oberkante Kellerdecke abzutragen und darauf einen neuen Mauerwerksbau mit den aktuellen Anforderungen zu errichten, als den Bestand mit großen Eingriffen ihren Bedürfnissen und der Gesetzeslage zum Wärmeschutz anzupassen. Dies wurde vom Planer mit dem Hinweis auf die von ihm vorgenommene Einschätzung der einwandfreien Grundsubstanz verneint.
Im Zuge der Bauausführung kam es zu einem bestimmungswidrigen Austritt von Wasser aus den neu verlegten Leitungen wegen nicht dichter Rohrverbindungen (Abb. 1). Es wurde danach eben nur mal schnell an der Oberfläche getrocknet und nicht in die Holzbaukonstruktion geschaut.
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Bestandserneuerung: (Verdeckten) Schimmel erkannt oder überbaut?